Informationen über Erbbaurechte
Allgemeines Konzept: Erbbauzinsen repräsentieren die ‘Miete’ für die langfristig zugesicherte Nutzung des Grund und Bodens einer Immobilie. Zur Absicherung der Nutzungsrechte für die Laufzeit des Vertrags wird das Erbbaurecht im ersten Rang im Grundbuch eingetragen. Im Rahmen des Erbbaurechtsvertrags können somit Gebäude weiterhin mit Hypotheken belastet, umgebaut, abgerissen und neubebaut, verkauft oder vererbt werden. Obwohl das aktuelle Erbbaurechtsgesetz im Wesentlichen aus dem Jahr 1919 datiert sind Erbbaurechte in Deutschland noch weitaus geringer verbreitet als beispielsweise in England.
Erstrangigkeit: Zur Absicherung der Rechtsposition werden Erbbaurechte im ersten Rang des Grundstücksgrundbuchs und zusätzlich im sogenannten Erbbaugrundbuch eingetragen.
Inflationssicherung: Während bei Wohnimmobilien eine dreijährige Anpassungsfrist zur Angleichung an die Lebenshaltungskosten besteht, werden bei Gewerbeimmobilien i.d.R. jährliche Inflationsanpassungen vereinbart. Die Bezugsgröße ist hierbei der Verbraucherpreisindex in Deutschland bzw. der Eurozone. Die Erbbauzinsen verändern sich nicht in Abhängigkeit von den Mieteinnahmen oder der vermietbaren Fläche, so dass sich eine nachträgliche Erhöhung der Mieteinnahmen nicht auf die geschuldeten Erbbauzinsen auswirkt.
Laufzeit: Typische Laufzeiten für Erbbaurechtsverträge liegen bei 99 bzw. 198 Jahren. Nach Ablauf der Laufzeit wird der Erbbaurechtsvertrag entweder unterbrechungsfrei verlängert oder das Gebäude wird unter Orientierung an den Verkehrswert an dem Eigentümer des Grundstücks verkauft.
Operative Kosten: Alle laufenden Betriebs-, Instandhaltungs- und Renovierungskosten obliegen dem Eigentümer des Gebäudes.
Heimfallregelung: Im Falle der Insolvenz des Gebäudeeigentümers bzw. einer 24monatigen Zahlungsunterbrechung greift die sogenannten Heimfallregelung, diese regelt die Verwertung der Aufbauten durch den Grundstückseigentümer mit einem ca. 25%igen Abschlag zum Verkehrswert.
